Prodej nemovitosti při rozvodu: co dělat, když se nedohodnete

Společnou nemovitost lze při rozvodu vypořádat třemi způsoby: prodat ji a rozdělit si výtěžek, vyplatit jednoho z manželů, nebo ponechat ji v podílovém spoluvlastnictví. Nejrychlejší a nejméně konfliktní bývá prodej. Potíž nastává ve chvíli, kdy jeden z partnerů odmítá cokoli podepsat, nebo když na nemovitosti vázne hypotéka, zástava či exekuce.

Tento článek se věnuje především druhé situaci — té, kterou většina návodů přeskakuje.

Nejprve si ověřte, zda je nemovitost vůbec ve společném jmění

Pokud jste nemovitost pořídili za trvání manželství, zpravidla patří do společného jmění manželů (SJM). Neplatí to však vždy.

Do SJM nepatří nemovitost, kterou jeden z manželů:

• vlastnil již před uzavřením manželství,
• nabyl darem nebo děděním,
• pořídil za prostředky, které do SJM nepatřily,
• koupil poté, co jste si SJM smluvně zúžili (typicky předmanželskou smlouvou).

Rozhodující je způsob nabytí a zápis v katastru, nikoli to, kdo v nemovitosti bydlel nebo kdo hradil splátky. Pokud jste do výlučné nemovitosti jednoho z manželů investovali společné prostředky, řeší se to samostatně jako vnos — tedy nárok na vrácení vložené částky.

Tři cesty, jak nemovitost vypořádat

Dohodu o vypořádání můžete uzavřít ještě před rozvodem. U takzvaného nesporného rozvodu je to dokonce podmínka — bez ní soud rozvod bez zjišťování příčin neprojedná.

Dohoda musí být písemná a s úředně ověřenými podpisy. Notářský zápis nutný není. Tam, kde se převádí nemovitost, mění vlastníka až vklad do katastru.

Tříletá lhůta: co se stane, pokud neuděláte nic

Občanský zákoník na tuto situaci pamatuje v § 741. Pokud do tří let od zániku společného jmění nevznikne dohoda ani nepodáte návrh k soudu, nemovitost automaticky přejde do podílového spoluvlastnictví — každému polovina.

Zní to jako férové řešení. V praxi jde o nejhorší z možností, a to hned ze tří důvodů:

• o prodeji, pronájmu i větších opravách musíte rozhodovat společně s bývalým partnerem,
• oba nadále figurujete v katastru, což komplikuje sjednání jakékoli vaší další hypotéky,
• pokud se jeden z vás dostane do exekuce, jeho podíl se stane předmětem výkonu rozhodnutí.

Nejde však o konec cesty. I poté lze podat návrh na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. Soud pak nemovitost buď přikáže jednomu ze spoluvlastníků za náhradu, nebo nařídí prodej a rozdělení výtěžku. Trvá to však déle a stojí to více, než kdybyste situaci vyřešili v tříleté lhůtě.

Když jeden z manželů odmítá prodat

To je nejčastější patová situace. Jeden chce peníze a jít dál, druhý v nemovitosti bydlí a nemá důvod cokoli měnit. Čas přitom hraje ve prospěch toho, kdo v ní zůstal.

Máte v zásadě tři možnosti.

1. Žaloba na vypořádání společného jmění. Podává se k okresnímu soudu do tří let od rozvodu. Soud rozhodne i bez souhlasu druhé strany. Počítejte s tím, že řízení trvá měsíce, spíše roky, a bude potřeba znalecký posudek.

2. Náhrada za užívání. Pokud v nemovitosti bydlí pouze jeden z vás a druhý je z ní fakticky vytlačen, lze se domáhat finanční náhrady za výlučné užívání. Tento nárok často výrazně změní ochotu druhé strany dohodnout se.

3. Prodej vlastního podílu. Jakmile je nemovitost v podílovém spoluvlastnictví, můžete svůj podíl prodat. Souhlas druhého spoluvlastníka k tomu nepotřebujete. Prodej spoluvlastnického podílu bývá poslední pákou, která patovou situaci rozhýbe.

Nemovitost s hypotékou: kdo splácí a kdo ji převezme

Rozvod nemá na hypoteční smlouvu žádný vliv. Bance dlužíte i nadále oba, bez ohledu na to, kdo v nemovitosti bydlí a jak jste se mezi sebou domluvili. Pokud jeden ze splácení vypadne, banka se obrátí na oba.

Prvním krokem je zjistit aktuální zůstatek úvěru a projednat možnosti s bankou. Poté se rozhodujete mezi třemi cestami:

• Prodej a doplacení úvěru z výtěžku — nejčistší varianta, pokud cena nemovitosti dluh pokryje.
• Převzetí hypotéky jedním z manželů — banka posuzuje jeho příjem znovu. Souhlas není automatický.
• Refinancování u jiné banky — dává smysl tehdy, když původní banka převzetí neschválí nebo nabídne horší podmínky.

Pokud výtěžek z prodeje na hypotéku nestačí, zbytek dluhu nezmizí. Musíte se dohodnout, kdo jej ponese, a tuto dohodu promítnout do vypořádání společného jmění. Jestliže potřebujete peníze rychleji, než trvá standardní prodej, existuje také možnost vyplacení poloviny tržní ceny předem ještě před hledáním kupce.

Když na nemovitosti vázne exekuce nebo zástava

V tomto bodě většina realitních kanceláří končí. Nemovitost se zástavním právem, v exekuci nebo v insolvenci je pro běžný prodej příliš složitá a makléř takovou zakázku obvykle nepřijme.

Řešení přesto existují:

• Výkup nemovitosti — nemovitost odkoupíme i se zástavou, v exekuci i v insolvenci. Peníze obvykle do 48 hodin, dluhy se vypořádají z kupní ceny.
• Zpětný leasing — nemovitost odkoupíme, dluhy vyplatíme a vy v ní zůstanete bydlet. Používá se tam, kde ztráta bydlení není přijatelná.
• Půjčka se zástavou nemovitosti — pokud potřebujete vyplatit druhého manžela nebo umořit exekuci a banka vás odmítla.

Každá z těchto cest má jiné náklady i jiné důsledky. Která z nich dává smysl, se pozná až podle konkrétních čísel — výše dluhu, stavu řízení a hodnoty nemovitosti.

Daně: kdy z prodeje neplatíte nic

Samotné vypořádání mezi manžely se obvykle nedaní. Daň řešíte teprve ve chvíli, kdy nemovitost nebo svůj podíl prodáváte třetí osobě.

Od daně z příjmu jste osvobozeni, pokud splníte alespoň jednu z těchto podmínek:

• Časový test vlastnictví — 10 let u nemovitostí nabytých od 1. 1. 2021, 5 let u těch nabytých do 31. 12. 2020.
• Časový test bydliště — měli jste v nemovitosti bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem.
• Použití na vlastní bytovou potřebu — prostředky z prodeje do jednoho roku použijete na pořízení vlastního bydlení a záměr oznámíte správci daně.

Pokud osvobození nesplníte, daní se rozdíl mezi prodejní a pořizovací cenou. Sazba činí 15 % do 1 762 812 Kč ročního základu daně a 23 % z části nad touto hranicí (údaj pro rok 2026, hranice se každoročně mění podle průměrné mzdy). Aktuální podmínky najdete na webu Finanční správy.

Daňové dopady se liší případ od případu. Konkrétní situaci si nechte posoudit daňovým poradcem.

Postup krok za krokem

1. Ověřte zápis v katastru — kdo je vlastníkem, jaká věcná břemena a zástavy na nemovitosti váznou a kdy jste ji nabyli.
2. Zjistěte zůstatek hypotéky a další závazky, které se k nemovitosti vážou.
3. Nechte si zpracovat odhad tržní ceny. Bez společně přijatého čísla se dohoda vede naslepo.
4. Vyberte cestu — prodej, vyplacení jednoho z manželů, nebo spoluvlastnictví.
5. Sepište dohodu o vypořádání písemně a s úředně ověřenými podpisy.
6. Podejte návrh na vklad do katastru a ohlídejte kupní smlouvu a úschovu kupní ceny.
7. Vypořádejte výtěžek a doplaťte úvěr podle dohody.

Pokud se v kterémkoli kroku zastavíte, hlídejte si tříletou lhůtu. Je to jediný termín, který za vás nikdo neposune.

Časté dotazy

Co si z článku odnést

Rozvod nemovitost neprodá ani nevypořádá. Udělá jediné — spustí tříletou lhůtu, po jejímž marném uplynutí skončíte ve spoluvlastnictví s člověkem, se kterým jste se právě rozešli.

Zjistěte si proto nejprve tři údaje: kolik nemovitost dnes stojí, kolik na ní zbývá dluhu a kdy jste ji nabyli. Teprve s nimi má smysl vybírat řešení.

A pokud na nemovitosti vázne zástava nebo exekuce, neztrácejte čas obcházením realitních kanceláří. Takové případy řešíme každý den.

Tento článek má informativní charakter a nenahrazuje právní ani daňové poradenství. Konkrétní situaci si nechte posoudit advokátem nebo daňovým poradcem.