Pokud letos prodáváte dům nebo byt, vaše povinnosti kolem energetického průkazu se nezměnily. Evropská směrnice, o které se od loňska mluví, měla být do českého práva převedena do 29. května 2026. Česko termín nestihlo a novela zákona byla ještě na konci října 2026 pouze návrhem. Pro prodávajícího to znamená jedno: platí pravidla, která znáte, a je rozumné využít čas, než se zpřísní.
Co se v roce 2026 skutečně změnilo a co ne
Mediální zprávy o „revoluci v energetických průkazech“ vycházejí z přepracované směrnice o energetické náročnosti budov (směrnice EU 2024/1275, označovaná jako EPBD IV). Směrnice sama ale povinnosti vlastníkům neukládá. Musí ji nejprve převzít český zákon.
Stav na konci října 2026: Ministerstvo průmyslu a obchodu dokončilo návrh novely zákona o hospodaření energií v září 2026 a poslalo ho do mezirezortního připomínkového řízení. Z 52 vyjádření bylo 27 nesouhlasných a kritika míří i na to, že návrh některé části směrnice nepřebírá vůbec. Evropská komise mezitím kvůli nestihnuté transpozici otevřela s Českem řízení.
Jaké povinnosti máte při prodeji právě teď
Zákon pracuje se třemi okamžiky a pořadí je důležité. Většina pokut padá za to, že si vlastník nechal průkaz zpracovat až po zveřejnění inzerátu.
| Kdy | Co musíte udělat |
|---|---|
| Před inzercí | Mít průkaz zpracovaný a uvést energetickou třídu a ukazatele v inzerátu i v prodejních materiálech. |
| Před podpisem | Průkaz zájemci předložit. Tedy ukázat, nikoli ještě vydat. |
| Při podpisu | Nejpozději při podpisu kupní smlouvy předat originál nebo ověřenou kopii. |
Totožné povinnosti platí pro pronájem, jen se místo kupujícího jedná o nájemce. Průkaz smí vypracovat výhradně energetický specialista zapsaný u ministerstva a platí 10 let od vystavení, nejdéle však do větší dokončené změny budovy nebo výměny zdroje vytápění, chlazení či přípravy teplé vody.
Pokud jste tedy nechali průkaz zpracovat v roce 2016 a letos prodáváte, zkontrolujte si datum vystavení. Desetiletá platnost průkazům z roku 2016 postupně končí a k prodeji potřebujete platný dokument.
Kdy průkaz mít nemusíte
Výjimky vycházejí z § 7 odst. 5 zákona a v praxi se jich týká méně nemovitostí, než si vlastníci myslí:
- budovy s energeticky vztažnou plochou do 50 m²,
- budovy pro rodinnou rekreaci, přičemž rozhoduje způsob využití zapsaný v katastru nemovitostí, ne to, jak nemovitost užíváte,
- některé další budovy vymezené zákonem, například vybrané stavby kulturní, sakrální nebo průmyslové povahy.
Rekreační objekt zapsaný v katastru jako rodinný dům výjimku nesplňuje. Stejně tak nestačí, že kupující průkaz nepožaduje: povinnost je stanovena zákonem, nikoli dohodou stran.
Prodáváte byt? Průkaz zařizuje SVJ
Vlastník jednotky si průkaz nepořizuje sám. Nechat ho zpracovat pro celý dům je povinností společenství vlastníků nebo bytového družstva a tento průkaz platí i pro váš byt. Vy ho musíte zájemci předložit a při prodeji předat.
Když vám společenství průkaz nevydá ani po písemné žádosti, zákon připouští náhradní řešení: místo průkazu předložíte vyúčtování dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie za jednotku za uplynulé tři roky. Písemnou žádost si proto uschovejte, je to váš doklad.
Kolik PENB stojí a jak dlouho trvá
Cena není stanovena zákonem a odvíjí se od typu a velikosti budovy, dostupnosti projektové dokumentace a spěchu. Orientační rozpětí na českém trhu v roce 2026:
| Typ nemovitosti | Orientační cena |
|---|---|
| Byt v bytovém domě | 3 000–5 000 Kč |
| Rodinný dům do 150 m² | 4 000–6 000 Kč |
| Rodinný dům nad 150 m² | 5 000–8 000 Kč |
| Bytový dům celkem | 8 000–15 000 Kč |
Zpracování zabere zhruba 3 až 7 pracovních dnů od prohlídky. Specialista potřebuje přístup do objektu a projektovou dokumentaci; u starších domů, kde dokumentace chybí, se doba protahuje, protože konstrukce je nutné zaměřit a odhadnout. Hotový průkaz se registruje v databázi ENEX.
Jaké pokuty hrozí
Dodržování kontroluje Státní energetická inspekce. Horní hranice pokut podle zákona:
- do 100 000 Kč pro vlastníka budovy, který je fyzickou osobou,
- do 50 000 Kč pro vlastníka jednotky,
- do 200 000 Kč pro právnické osoby a podnikající fyzické osoby.
Pokutu může dostat i společenství vlastníků, které průkaz pro dům nezajistilo. Vedle sankce je zde ještě praktické riziko: chybějící nebo neplatný průkaz je vhodný argument pro kupujícího při vyjednávání o ceně a komplikuje přístup k podporám typu Nová zelená úsporám.
Co se chystá a kdy se to dotkne vás
Návrh novely míří hlavně na novou výstavbu a na postupné zpřísňování standardů, ne na jednorázový zákaz prodeje starších domů. Podle připravovaného textu a směrnice se počítá s tím, že nové veřejné budovy mají být budovami s nulovými emisemi od roku 2028 a ostatní nové budovy od roku 2030. Pro nebytové budovy směrnice zavádí minimální standardy energetické náročnosti od roku 2030, respektive 2033.
Všechny tyto termíny jsou vázané na text, který teprve projde legislativním procesem, a mohou se změnit. Pro vlastníka staršího rodinného domu, který prodává letos nebo v příštím roce, se zatím nic nemění. Dlouhodobě ale platí, že energetická třída ovlivňuje zájem kupujících i dostupnost financování, a tento vliv bude spíš růst.
Časté dotazy
Potřebuji nový průkaz, když jsem dům zateplil?
Ano. Platnost průkazu končí dokončením větší změny budovy, kam zateplení patří, i když od vystavení neuplynulo deset let. Totéž platí při výměně zdroje vytápění, chlazení nebo přípravy teplé vody. Nový průkaz zároveň obvykle vyjde v lepší třídě, což se dá v inzerci využít.
Co když průkaz nemám a nemovitost už mám v inzerci?
Nechte ho zpracovat co nejdřív a inzerát doplňte. Povinnost uvést energetickou třídu platí pro inzerci, takže čím dřív je údaj doplněn, tím kratší je období, které by inspekce mohla posuzovat. U jednotky, kde průkaz pro dům nemáte k dispozici, si vyžádejte průkaz od společenství písemně.
Musím mít průkaz i při prodeji chaty?
Záleží na zápisu v katastru nemovitostí. Budovy pro rodinnou rekreaci jsou z povinnosti vyňaté, ale rozhoduje způsob využití uvedený v katastru, nikoli to, že objekt užíváte rekreačně. Pokud je stavba zapsaná jako rodinný dům, výjimka se na ni nevztahuje.
Zakáže mi nová směrnice prodat dům ve třídě G?
Z dosud zveřejněných návrhů to nevyplývá. Minimální standardy energetické náročnosti podle směrnice míří na nebytové budovy, u rodinných domů se počítá s postupnou renovací podporovanou dotacemi. Konkrétní podoba českých pravidel bude známá teprve po schválení novely zákona o hospodaření energií.
Kdo průkaz vystavuje a jak ho poznám od posudku?
Vystavuje jej energetický specialista s oprávněním ministerstva a dokument se registruje v databázi ENEX. Energetický posudek ani energetický audit průkaz nenahrazují, mají jiný účel i rozsah. U existující budovy je součástí zpracování prohlídka na místě.
Nevíte, jestli se vám do papírování vyplatí investovat?
Zjistěte nejprve, na jakou cenu vaše nemovitost na trhu dosáhne. Odhad je zdarma a nezávazný.
Zjistit cenu nemovitostiProdej se dá řešit i cestou, kde papírování i jednání se zájemci přebírá někdo jiný. Pokud potřebujete prodat rychle nebo je situace komplikovaná zástavou či exekucí, podívejte se, kdy se vyplatí výkup nemovitosti, případně co všechno patří do kupní smlouvy na nemovitost.
Text vychází z právního stavu k 27. 10. 2026 a slouží k obecné informaci. Konkrétní situaci, zejména u jednotek, spoluvlastnictví a staveb s nejasným zápisem v katastru, doporučujeme posoudit s energetickým specialistou nebo advokátem.
Řešíte tohle právě teď?
Vykoupíme nemovitost i s exekucí, zástavním právem nebo v insolvenci — nebo ji prodáme za tržní cenu. Tržní ocenění zdarma a nezávazně.
Zavolejte 704 255 675Napište nám
Early claims s.r.o., Hradec Králové — působíme po celé ČR.