Jedním ze způsobů prodeje nemovitosti je využít dražbu nebo kauci. Podstatou je mít více zájemců, protože se obvykle začíná na vyvolávací ceně, která je nižší, než cena za kterou byste chtěli nemovitost prodat. Zajímavé je, že předem nevíte, kam až se cena vyšplhá. Víte, jaký je mezi těmito pojmy rozdíl?
Co mají stejného?
Aukce a dražba mají více podobností než rozdílů. Vše začíná počáteční vyvolávací cenou, která je základem celého procesu. Jak se potenciální kupující zapojují do konkurenčního boje, rozvíjí se dynamika aukce, která vede ke konečnému cíli: zajištění nejvyšší nabídky, která z ní vyjde vítězně.
Půvab aukcí spočívá v jejich schopnosti vyvolat intenzivní zájem o nemovitost, který často vyžene cenu do nečekaných výšin. Tato zvýšená konkurence může z prodeje nemovitosti udělat napínavou událost, která přitahuje jak zkušené investory, tak zvědavé dražebníky.
Při orientaci v tomto složitém procesu se jako neocenitelné ukáže využití služeb profesionální realitní kanceláře. Jejich odborné znalosti přesahují pouhé poradenství, dražbu precizně zorganizují a zajistí bezpečný a bezproblémový průběh pro všechny zúčastněné strany. Renomovaná realitní kancelář může být vaším důvěryhodným partnerem po celou dobu od stanovení počáteční vyvolávací ceny přes řízení procesu dražby až po dokončení transakce.
Závěrem lze říci, že svět aukcí a dražeb je podmanivou arénou, kde se realitní transakce odehrávají nyní převážně v on-line prostředí. Se strategií i vzrušením a nabízí jedinečnou příležitost jak kupujícím, tak prodávajícím.
Elektronické aukce nemovitostí
Elektronické veřejné aukce jsou zcela dobrovolné a majitelé nemovitostí je volí jako alternativní způsob prodeje. Veřejné dražby nemovitostí jsou v podstatě vždy nucené, ať už dobrovolné, nebo nedobrovolné, s tím, že i v rámci dobrovolné dražby může nemovitost prodat vlastník. U nedobrovolné je často insolvenční správce nebo soudní exekutor. Vlastník je považován za osobu oprávněnou hospodařit s předmětem dražby a je oprávněn zcizit předmět dražby na základě zvláštních právních předpisů (např. správce konkurzní podstaty).
Dražba nemovitosti v exekuci
Dražba nemovitosti se koná na základě exekučního příkazu k prodeji nemovitosti, což je jeden ze způsobů výkonu rozhodnutí. Konkrétní průběh exekuce nemovitosti a okamžiky, kdy k ní dochází, jsou podrobně popsány zde. Článek je zaměřen na samotný prodej nemovitosti prostřednictvím dražby, vysvětluje, jak dražba nemovitosti probíhá a co jí předchází. Účelem dražby je zpeněžit nemovitý majetek a z výtěžku dražby uspokojit pohledávky věřitele, případně i více věřitelů.
První krok-Odhad nemovitosti
Samotný proces exekuce prodejem nemovitosti se skládá ze dvou kroků. Prvním z nich je ocenění nemovitosti, které zahrnuje stanovení její ceny.
Cenu nemovitosti vždy určuje soudem jmenovaný znalec (na rozdíl od prodeje movitých věcí, kde obvykle postačí odhad ceny exekutorem). Toto ocenění vychází z tržní hodnoty, tj. z ceny, za kterou by mohl být majetek nabízen na trhu. Jeho součástí je obvykle i prohlídka nemovitosti, kterou je povinen umožnit dlužník. Kromě odhadní ceny soudní znalec určí i případné příslušenství, na které se exekuce rovněž vztahuje.
Vyvolávací cena, známá také jako minimální nabídka, je přímo určena odhadovanou hodnotou nemovitosti. Představuje nejnižší částku, za kterou lze draženou položku úspěšně vydražit. V případě dražeb nemovitostí obvykle začíná na 2/3 odhadní hodnoty. Pokud se nemovitost neprodá v prvním kole dražby, v dalších kolech se výchozí cena snižuje
- 2. kolo – 50 % tržní hodnoty,
- 3. kolo – 40 % tržní hodnoty
- a tak dále až na 25 % tržní hodnoty).
Odhadovaná hodnota může ovlivnit i stanovení minimálních přírůstků během samotné aukce.
Dražební vyhláška: informace o dražbě
Po stanovení hodnoty nemovitosti vydá soudní exekutor usnesení o zahájení dražebního řízení, které je obecně známé jako dražební vyhláška o prodeji nemovitosti. Toto oznámení obsahuje základní informace týkající se nadcházející dražby: datum a místo konání dražby, draženou věc a její příslušenství, očekávanou cenu, minimální podání a podmínky účasti v dražbě. Dražební vyhláška je veřejně vyvěšena na úřední desce exekutora, na Portálu dražeb, v exekučních záznamech a je také zaslána povinnému, jeho manželovi, věřitelům a dalším osobám. Je důležité si uvědomit, že dlužník ani jeho manžel se dražby účastnit nemohou.
Dražební jistota
Každý, kdo se chce aukce zúčastnit, musí předem složit tzv. „jistotu“. Výše této jistoty je stanovena v oznámení o dražbě a musí být složena buď v hotovosti do pokladny soudního exekutora, nebo bankovním převodem na jeho účet. Tato dražební jistota se pak připíše k nejvyššímu podání učiněnému vítězným dražitelem. Neúspěšným dražitelům je celá částka jistoty vrácena po skončení dražby.
Účel dražební jistoty je dvojí. Zaprvé slouží jako pojistka pro případ, že nejvyšší nabídka nebude přijata, a zajišťuje, že budou pokryty alespoň náklady spojené s aukcí. Za druhé působí jako odrazující prostředek, který zabraňuje tomu, aby se dražby účastnily osoby, které o draženou položku nemají skutečný zájem.
Co je Předražek
Pokud se někdo dražby nezúčastnil, ale má o nemovitost zájem, může využít právní koncept známý jako „předkupní právo“ nebo „předkupní právo“. Jeho hlavním cílem je maximalizovat výtěžek z prodeje nemovitosti a zároveň umožnit ostatním zájemcům nabídnout vyšší částku, než za jakou byla nemovitost vydražena. V takovém případě musí zájemce do 15 dnů od skončení dražby písemně kontaktovat exekutora s nabídkou, která převyšuje nejvyšší podání alespoň o 25 % (tj. cenu dosaženou v dražbě).
Vítězný zájemce má možnost vyšší nabídku dorovnat. Pokud se však rozhodne tak neučinit, nabývá nemovitost předkupník. Tento mechanismus zajišťuje, že nemovitost bude prodána za nejvyšší možnou částku, a dává příležitost dalším potenciálním kupujícím předložit konkurenční nabídky.
Dá se exekuci vyhnout?
První je domluvit si tzv. splátkový kalendář – splácet podle vašich možností. Nastaví se splátkové schéma, a pokud jej budete plnit, můžete se exekuci zcela vyhnout.
Můžete odvolat proti exekučnímu příkazu, exekuci odložit, lze podat i návrh na zastavení exekuce nebo vyškrtnout věc ze soupisu majetku.
Existuje mnoho důvodů, proč je třeba zastavit exekuci, která je vedena protiprávně. Detailní seznam těchto důvodů lze nalézt především v občanském soudním řádu a exekučním řádu.