Prázdný rodinný dům za šest milionů stojí majitele zhruba 48 500 Kč ročně. Daň, pojištění, energie, údržba. Za pět let čekání je to přes 242 000 Kč — a to ještě nikdo nezvedl kladivo. Přitom náklady držení jsou jen jedna ze tří věcí, které o prodeji rozhodnou dřív než jakákoli předpověď trhu. Zbylé dvě jsou datum, kdy jste dům nabyli, a to, co byste s penězi udělali.

Většina majitelů to má naopak. Sledují zprávy o cenách, čekají na „lepší moment“ a mezitím platí náklady, o kterých nikdy nepočítali. Tento text vám dá rámec, jak rozhodnutí udělat na základě vlastních čísel.

Kde je trh v roce 2026

Ceny rodinných domů v České republice se za rok 2025 meziročně zvýšily o 6,7 %. Byty zdražily výrazněji, o 10,6 %, celkový index cen nemovitostí vzrostl o 9,0 %. Vyplývá to z dat Českého statistického úřadu zveřejněných v červenci 2026.

Druhá strana rovnice jsou hypotéky. Průměrná úroková sazba nových hypoték dosáhla v červenci 2026 hodnoty 4,90 %, zatímco o rok dříve činila 4,53 %. Sazby tedy od jara 2026 postupně rostou, nikoli klesají.

Co z toho plyne pro vás jako prodávajícího: poptávka je stále slušná, ale dražší financování ukrajuje z toho, kolik si kupující může dovolit. Domy v horším technickém stavu a mimo dobře dostupné lokality se prodávají pomaleji než před dvěma lety.

Nevíte, na čem si váš dům dnes stojí? Zjistěte cenu online zdarma — bez toho čísla se dál nedostanete.

Otázka první: Kdy jste dům nabyli?

Toto je zdaleka nejdražší detail celého rozhodnutí a většina majitelů ho řeší až u notáře. Rozhoduje o tom, zda z prodejní ceny odvedete daň z příjmu, nebo ne.

Podle § 4 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů platí dva různé časové testy podle data nabytí:

Existují dvě další cesty, jak se k osvobození dostat i bez splnění časového testu.

Bydliště dva roky. Pokud jste v domě měli bydliště nepřetržitě po dobu nejméně dvou let bezprostředně před prodejem, příjem je osvobozen bez ohledu na to, jak dlouho jste nemovitost vlastnili.

Použití peněz na vlastní bytovou potřebu. Pokud prostředky z prodeje použijete na vlastní bydlení, příjem lze osvobodit i bez časového testu. Podmínkou je oznámení finančnímu úřadu podle § 4b zákona o daních z příjmů, a to do konce lhůty pro podání daňového přiznání za rok, ve kterém jste peníze přijali. Kdo na oznámení zapomene, o osvobození přichází.

Když osvobození nesplníte, příjem z prodeje vstupuje do dílčího základu daně a zdaňuje se sazbou 15 %, u vyšších příjmů 23 % podle § 16 zákona o daních z příjmů. Základ přitom snižují prokazatelné výdaje, typicky pořizovací cena a doložené investice do nemovitosti.

Otázka druhá: Kolik vás dům stojí, když ho držíte?

Držení nemovitosti není nulová volba. Má svou cenu, jen ji většina majitelů nemá nikde sečtenou.

Do ročních nákladů patří daň z nemovitých věcí, pojištění, energie a paušální platby i u neobývaného domu, běžná údržba a rezerva na opravy. U domu, který nikdo neobývá, přibývá riziko zanedbání: vlhkost, zatékající střecha nebo zamrzlé rozvody dokážou během jedné zimy srazit prodejní cenu o víc, než kolik by přinesl roční růst trhu.

Pokud dům pronajímáte, je situace lepší, ale ne tak výrazně, jak se obvykle předpokládá. Hrubý výnos z nájmu se v České republice nejčastěji pohybuje mezi 3 a 6 % ročně. Po odečtení údržby, pojištění, daní a výpadků při výměně nájemníků, které se odhadují zhruba na 5 až 10 % ročního nájemného, klesá čistý výnos typicky pod čtyři procenta.

Rodinné domy mají navíc horší poměr nájmu k ceně než byty. Údržba zahrady, střechy, fasády a technologií jde za vlastníkem a nájemci za ni obvykle nejsou ochotni platit víc.

Modelový propočet: dům za 6 milionů, který nikdo neobývá

Ročně tedy zhruba 0,8 % hodnoty domu. To je vaše cena čekání, ještě než započítáte, co by ty peníze dělaly jinde. Částky jsou modelové a ve vaší obci se budou lišit — daň z nemovitých věcí násobí místní koeficient, který má řada obcí nastavený na dvoj- až pětinásobek, a pojistné se odvíjí od lokality i stavu stavby.

K tabulce navíc nepatří jedna položka, která se špatně vyčísluje a přitom bolí nejvíc: odkládané opravy. Střecha, kterou by dnes spravil pokrývač za desítky tisíc, se za tři roky neopravuje, ale vyměňuje.

Jak si to spočítat za deset minut

• Sečtěte roční náklady: daň z nemovitých věcí, pojištění, energie a paušály, údržba, rezerva na opravy.
• Odečtěte roční čistý příjem z nájmu, pokud dům pronajímáte.
• Výsledek vydělte odhadovanou tržní cenou domu. Dostanete číslo v procentech.

Toto číslo je vaše roční „cena čekání“. Porovnejte je s tím, o kolik by cena domu musela vzrůst, aby se držení vyplatilo. Pokud vás držení stojí dvě procenta ročně a trh roste o šest, čekání dává smysl. Pokud vás stojí tři procenta a dům přitom chátrá, počet se obrací.

Otázka třetí: Co byste s penězi udělali?

Prodej není konec, ale přesun peněz jinam. A právě to bývá slepé místo.

Nejsilnější varianta je splacení dluhu. Pokud na domě vázne hypotéka nebo jiný úvěr, porovnejte jeho úrokovou sazbu s očekávaným růstem ceny nemovitosti. Při současné úrovni sazeb nových hypoték okolo 4,9 % ročně je splacení drahého úvěru jistý a okamžitý efekt, zatímco růst ceny domu je pouze očekávání.

Druhá varianta je jiné uložení prostředků. Zde je namístě střízlivost: výnos ani bezpečnost žádné investice nelze zaručit a posouzení konkrétní situace patří finančnímu poradci, nikoli článku na blogu.

Třetí varianta bývá nejpodceňovanější a přitom nejdůležitější. Prodej může ukončit spor mezi spoluvlastníky, umožnit vyplacení bývalého partnera, zaplatit péči o rodiče nebo zastavit exekuci dřív, než se nemovitost dostane do dražby. Hodnota takového řešení se procenty měřit nedá.

Kdy rozhodnutí nepočká

Ve většině případů je čas na rozmyšlenou. Existují ale situace, kdy odklad sám o sobě snižuje hodnotu toho, co vlastníte.

• Nařízená exekuce na nemovitost. Dobrovolný prodej dává zpravidla vyšší výtěžek než dražba. Prostor pro něj se však s každým dalším krokem exekučního řízení zužuje.
• Zděděný dům, který nikdo neobývá. Neobývaná nemovitost chátrá rychleji a náklady běží dál. U více dědiců navíc s časem obvykle roste riziko sporu.
• Spoluvlastnický podíl bez dohody. Soudní vypořádání spoluvlastnictví trvá roky a jeho výsledek nelze dopředu odhadnout.
• Splátky, které přestávají vycházet. Řešení hledané s předstihem má vždy víc variant než řešení hledané po výpovědi úvěru.

V těchto případech nestojí volba mezi „prodat“ a „držet“, ale mezi „prodat za podmínek, které ovlivníte“ a „prodat za podmínek, které za vás určí někdo jiný“.

Tři kroky, kterými to uzavřete

1. Zjistěte reálnou tržní cenu. Nikoli částku, za kterou se nabízí sousedův dům, ale cenu, za kterou se domy podobné velikosti a stavu ve vaší lokalitě skutečně prodaly. Bez tohoto čísla nelze spočítat nic z předchozích tří otázek.

2. Ověřte si datum nabytí a daňový režim. Podívejte se na list vlastnictví a na datum právních účinků vkladu. U dědictví se za den nabytí považuje den smrti zůstavitele a doba vlastnictví zůstavitele se za určitých podmínek započítává. Konkrétní posouzení nechte na daňovém poradci.

3. Spočítejte roční cenu čekání. Postup najdete výše. Když ji budete mít, změní se otázka „prodat, nebo držet?“ na otázku „vyplatí se mi platit X korun ročně za to, že si dům ponechám?“. Na tu už se odpovídá mnohem snáz.

Časté dotazy

Než se rozhodnete

Prodej ani držení nejsou samy o sobě správná odpověď. Špatné je jen rozhodnutí učiněné bez čísel, protože to se obvykle změní v odklad, který trvá roky a platí se každý měsíc.

Začněte tržní cenou. Zbytek už dopočítáte.

Nejste si jistí, která cesta je pro vaši situaci ta pravá? Přečtěte si, kdy se vyplatí výkup nemovitosti.

Text má informativní charakter a nenahrazuje daňové, právní ani finanční poradenství. Uvedené sazby, lhůty a tržní údaje odpovídají stavu k září 2026 a mohou se měnit. Konkrétní situaci a daňové dopady vašeho prodeje nechte posoudit odborníkem. Zdroje dat: Český statistický úřad, ČBA Hypomonitor, zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů.