Převod nemovitosti představuje klíčový okamžik v prodejních i leasingových transakcích. Zahrnuje více než jen fyzickou výměnu klíčů. Pokud pečlivě vyplníte protokol o předání a převzetí nemovitosti, slouží jako spolehlivá pojistka, která zajistí, že obě strany budou v budoucnu dobře chráněny před případnými námitkami a spory.
Nejprve si povíme něco o předání nemovitosti při prodeji a později se zaměříme na předání pronajatého bytu. Obě situace mají něco společného: za nemovitost přebírá odpovědnost někdo jiný a je nezbytné zaznamenat skutečný stav, v jakém byla nemovitost převzata. Tím, že to stvrdíme přátelským podpisem, zajistíme, že jsou všichni na stejné vlně. Někdy se může skutečný stav lišit od toho, co je uvedeno ve smlouvě, a je důležité to neprodleně zdokumentovat, abychom předešli případným neshodám.
Předání nemovitosti při prodeji
Rozhodující podmínky předání nemovitosti musí být vždy stanoveny v rámci kupní smlouvy. Především by měl být jasně definován termín předání ve vztahu k zaplacení kupní ceny, vkladu do katastru nemovitostí a dalším krokům. Z právního hlediska je nejbezpečnější scénář, kdy je nemovitost předána až po zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Předání nemovitosti proto obvykle představuje poslední krok v procesu prodeje nemovitosti. Existují však situace, kdy se kupující chce nastěhovat dříve, a v takových případech může k předání bytu nebo domu dojít dříve.
V kupní smlouvě je rovněž popsáno vybavení nemovitosti a uvedeny případné známé závady. Když se kupující dostaví k předání nemovitosti, měl by si vše nezávisle ověřit. Odpovídá vše stavu slíbenému v kupní smlouvě? Skutečný stav by pak měl být přesně zdokumentován v předávacím protokolu, který by měli kupující i prodávající podepsat.
Písemný protokol o předání bytu
Základním aspektem tohoto protokolu je pečlivá identifikace všech zúčastněných stran: prodávajícího, kupujícího a konkrétní nemovitosti. Tento proces identifikace zahrnuje komplexní údaje, včetně rozměrů a architektonických charakteristik budovy, přesné adresy ulice, čísla parcely, katastrálního území a obce, ve které se nemovitost nachází. Protokol dále vyžaduje komplexní výčet všech prvků, které zahrnuje koupě nemovitosti. To se týká samotného pozemku, přilehlých zahrad a případné přítomnosti dalších staveb na pozemku, jako je garáž, kůlna nebo jiné vedlejší stavby.
Dále je čas posoudit skutečný stav nemovitosti a jejího vybavení. Pokud náhodou narazíte na nějaké problémy, které nebyly zmíněny ve smlouvě, nevadí, jen si je poznamenejte. A pokud jde o spotřebiče a vybavení, vždy překontrolujte jejich funkčnost a nezapomeňte si vyžádat ony záruční listy (například k lednici, sporáku nebo pračce). Nezapomeňte také přiložit přátelský soupis všech věcí a počet klíčů, které byly předány do protokolu.
Pokud jde o nemovitosti, jejichž součástí jsou parkovací místa nebo obchodní prostory, je nanejvýš důležité pečlivě zdokumentovat jejich stav. To může zahrnovat podrobnosti, jako je počet a konkrétní umístění parkovacích míst, jejich příslušnost k příslušné jednotce. Dále je vhodné uvést informace o bezpečnostních prvcích, včetně požárních hlásičů, bezpečnostních systémů nebo zámků.
Do předávacího protokolu je rovněž nezbytné zaznamenat stav vodoměru, plynoměru a elektroměru. Tyto údaje vyžadují společnosti poskytující služby, aby usnadnily vyúčtování na konci roku a zajistily přesné rozdělení nákladů mezi předchozího a nového majitele nemovitosti.
Předávací protokol musí podepsat kupující i prodávající. Pouze tak můžete účinně zabránit případným budoucím sporům. Jednu kopii si ponechte pro sebe a druhou předejte druhé straně.
Přejímající protokol. Co to je?
Můžete se také setkat s pojmem „přejímací protokol“, který se častěji používá v souvislosti s novostavbami, zejména při předávání nově postaveného bytu nebo domu. V tomto případě nový vlastník přebírá do vlastnictví právě postavenou nemovitost, takže přejímací protokol obsahuje poněkud jiný obsah a požadavky. Důležitým aspektem je seznam nedokončených nebo neúplných položek s termíny jejich vyřešení, spolu se souvisejícími sankcemi za prodlení. Tomuto tématu jsme věnovali samostatný článek: „Koupě nově postaveného bytu a objevení závad?“
Předávání nemovitosti -nájemní vztah
Pokud jde o pronájmy, jsou požadavky na předávací protokol v mnoha ohledech podobné. Také je třeba uvést údaje o pronajímateli a nájemci a přesně zaznamenat identifikaci nemovitosti. Obzvláště ostražití buďte v případě pronájmu pouze části nemovitosti, abyste správně specifikovali rozsah pronájmu (např. pouze první patro, jedna místnost apod.).
Součástí předávacího protokolu by měl být úplný seznam klíčů, který zahrnuje všechny dveře: hlavní vchod do budovy, klíče od bytu i klíče od případného sklepa, prádelny nebo poštovní schránky. Všechny klíče musí být později vráceny pronajímateli. Kromě toho by protokol měl zopakovat informace uvedené již v nájemní smlouvě týkající se toho, kdo je zodpovědný za jaké náklady na energie.
Hlavním cílem předávacího protokolu o pronájmu je vytvořit komplexní soupis vybavení nemovitosti a zdokumentovat jeho stav, ideálně včetně fotografické dokumentace. Je nezbytné rozepsat veškeré vybavení a důkladně popsat stav bytu, včetně viditelného opotřebení, případných poškození nebo nefunkčních spotřebičů. Uveďte problémy, jako jsou praskliny v omítce, vlhké stěny, oprýskané dlaždice nebo poškozené parkety. Z protokolu by mělo být zřejmé, zda tyto problémy bude řešit majitel (a kdy), nebo zda je nájemce bere na vědomí a souhlasí s nimi, neboť je pronajímatel později. Kromě toho by protokol měl zopakovat informace uvedené již v nájemní smlouvě týkající se toho, kdo je zodpovědný za jaké náklady na energie. Doporučujeme převést veškeré náklady na energie na nájemce, aby se předešlo zbytečným dluhům. V neposlední řadě nezapomeňte v protokolu zdokumentovat aktuální odečty všech měřidel.
Naopak, pokud při přebírání bytu od nájemce zjistíte nějaké závady, nezapomeňte je v předávacím protokolu zdokumentovat, včetně toho, zda nájemce bude nyní tyto problémy řešit (a kdy). Nejčastěji se na úhradu škod používá kauce, kterou nájemce složil při podpisu nájemní smlouvy. Pro předávací protokol prováděný při ukončení nájmu můžete jako vzor použít ten původní, který ověřuje aktuální stav všech věcí a stvrzuje jej podpisy obou stran.